Alta dos juros não reduzirá negócios no mercado imobiliário, dizem especialista

O alta da taxa básica de juros, a Selic, usada pelo Banco Central para conter a inflação, leva à redução do investimento e da renda disponível para o consumo, na opinião de especialistas. Entretanto, o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Paulo Safady Simão, não acredita em forte redução na demanda dos consumidores por imóveis.

Segundo ele, isso se deve ao fato de os juros para a compra de imóveis serem "tabelados", não estarem diretamente ligados à variação da Selic e os financiamentos serem de longo prazo.

"[A alta da Selic] afeta o poder de compra do consumidor e pode reduzir a velocidade de venda de imóveis, que está em alta".

Mesmo com a possível redução, ele mantém a projeção de crescimento de 6,5% a 7% ao ano para o setor da construção civil. Isso porque a expectativa do presidente da CBIC é que a pressão inflacionária se reduza em dois ou três trimestres.

O diretor setorial de Crédito Imobiliário da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), Osmar Roncolato Pinho, também acredita em queda da inflação, e por conseqüência da Selic, no próximo ano.

Segundo ele, os aumentos deste ano "serão diluídos ao longo do tempo", principalmente porque os operações de financiamento imobiliário têm duração de cerca de 25 a 30 anos. "Não é uma variação comprometedora [a da Selic], quando a gente está falando de operações de longo prazo".

Neste ano, o Banco Central aumentou a Selic duas vezes em meio ponto percentual e uma vez em 0,75 ponto percentual. Atualmente os juros básicos estão em 13%. O consultor técnico da Vice-Presidência de Governo da Caixa, Teotonio Costa Rezende, explica que o aumento da Selic pode afetar indiretamente a Taxa Referencial (TR), usada nos financiamentos imobiliários.

Com o aumento da Selic, o custo para os bancos captar dinheiro no mercado por meio do Certificado de Depósito Bancário (CDB) e do Recibo de Depósito Bancários (RDB) tende a aumentar. Esse processo consiste em oferecer títulos a investidores que serão remunerados por juros.

Ele explicou que a TR é calculada com base na rentabilidade média dos CDB/RDB de prazo de 30 a 35 dias corridos, emitidos por uma amostra composta pelas 30 instituições financeiras com maior volume de captação nessa modalidade.

"No entanto, é importante levar em conta que os bancos não irão repassar integralmente a variação da Selic para a remuneração dos CBB/RDB, ou seja, não aumentarão seus custos de captação na mesma magnitude da elevação da taxa Selic".

Para ele os efeitos da variação da Selic na TR "são pouco expressivos". "A TR, em que pese uma inflação girando em torno de 4% a 4,5% ao ano, tem se mantido, ao longo dos últimos anos, abaixo de 2% ao ano".

Segundo Rezende, o impacto das variações da Selic na taxa de juros das operações imobiliárias somente ocorre se "depois de um determinado tempo, persistirem as causas e as tendências de continuidade do aumento" dos juros básicos.

Rezende acrescentou que a Caixa não faz nenhum ajuste nas taxas de juros do crédito imobiliário em decorrência da reversão da tendência de queda da Selic. "Mesmo em períodos em que a Selic era superior a 22% ao ano, estas taxas não foram alteradas e, com certeza não o serão agora".

Ele informou que nas operações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), o custo do funding (fonte de recursos) não está associado à Selic, mas é pré-fixado em 6% ao ano mais a TR, para as famílias com renda de até cinco salários mínimos e, em 8,16% a.a mais TR, para aquelas com renda superior a cinco salários mínimos.

No caso das operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que devem corresponder a 52% do saldo da Caderneta de Poupança, a taxa efetiva máxima de juros permitida é de 12% a.a. "A maioria dos bancos, inclusive a Caixa, está operando com taxa abaixo desse teto e, no momento, a Caixa não tem nenhuma previsão de ajustar para cima essas taxas".

Segundo Rezende, pode haver eventuais ajustes das taxa de juros, decorrentes da continuidade do aumento da taxa Selic, somente nas operações de crédito imobiliário da chamada faixa livre, ou seja, a parte excedente dos 52% do saldo da Caderneta de Poupança ou em operações com recursos próprios do banco - Sistema Hipotecário (SH) ou no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

"No entanto, até mesmo em função da forte concorrência hoje existente, em termos de crédito imobiliário, salvo um grave descontrole da inflação e elevação drástica da taxa Selic, não se vislumbra significativa elevação da taxa de juros neste segmento".