Iguatemi e Daslu ganham concorrentes no comércio de luxo

SÃO PAULO - O domínio do Iguatemi São Paulo e da Daslu no comércio de alto luxo da Zona Sul da capital paulista será posto à prova a partir de 2008 e 2009, com a chegada de três concorrentes de peso - os shopping centers Vila Olímpia e Cidade Jardim e o empreendimento que a Iguatemi Empresa de Shopping Center (Iesc) desenvolve em parceria com a Wtorre.

A concentração da disputa pelos consumidores Classe AA de São Paulo numa mesma região levanta dúvidas de especialistas do setor sobre a viabilidade econômica de todos os projetos. Eles acreditam que alguns deles possam ter que buscar outros públicos para sobreviver no mercado.

Na avaliação do sócio da consultoria Intermart Austin, Marcos Romiti, o mercado de luxo já está bem atendido pelos empreendimentos existentes. "Quando todos os projetos em desenvolvimento na Zona Sul de São Paulo voltados para o alto padrão derem início às suas atividades, não haverá demanda suficiente", diz. "Um ou dois deles terão de ir para a classe média, cujo consumo está em franco crescimento", acrescenta o consultor.

O coordenador-geral do Programa de Administração do Varejo (Provar), da Fundação Instituto de Administração (FIA), Claudio Felisoni, também acredita que haverá uma sobreposição dos empreendimentos. A chance de terem de fechar as portas prematuramente, porém, "praticamente inexiste", ressalta.

Mas as operações deverão ser feitas com menor rentabilidade por metro quadrado. "Serão inferiores ao do Iguatemi tradicional", avalia. Para isso, o giro de mercadoria deverá ser maior, o que deverá implicar a venda de maior variedade de produtos, não somente os tops de luxo.

Potencial

O diretor executivo da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), Luiz Fernando Pinto Veiga, tem uma visão mais otimista sobre esse mercado. "Os projetos são de empresas consolidadas, que não partem para aventuras", diz o diretor. Veiga destaca que os projetos são desenvolvidos apenas após a realização de pesquisas sobre o potencial de consumo desses mercados.

Para o consultor da área de varejo da IBM Brasil, Alejandro Padron, esses empreendimentos apostam num aumento contínuo de renda e na expansão do segmento. As novas operações instaladas na região terão demanda suficiente, avalia. "Estamos num processo de crescimento de renda e PIB. A macroeconomia nunca esteve tão bem. Há uma alavanca do financiamento que libera o dinheiro para o consumo", afirma.

Segundo ele, a melhoria do padrão de consumo está fazendo com que não apenas a classe AA adquira produtos considerados de luxo. "Vai haver um aumento desse público também em lojas de rua. É um fenômeno dos Brics (grupo de países composto por Brasil, Rússia, Índia e China)", diz. Segundo Padron, a China, por exemplo, responde pelo maior consumo atual de artigos de luxo.

Atentas às oportunidades desse mercado, as empresas de shopping centers estão disputando lojas de grifes que possam atrair o público de alto padrão e também outras marcas sofisticadas.

"Para quem trabalha no mercado de luxo, importam quais outras lojas já estão naquele empreendimento. Boas marcas funcionam como aval para os shopping centers", diz Romiti, da Intermart Austin. Veiga, da Abrasce, lembra que, na disputa dos lojistas pelas empresas de shopping do mesmo segmento - no caso, o alto padrão - pesa também o preço da locação das lojas.

Grifes

Cada empresa busca atrair as grifes para seu empreendimento com condições que as distingam das concorrentes. A Iesc, proprietária do Iguatemi São Paulo e parceira da WTorre no shopping da Juscelino, e a Multiplan, que detém participação no Vila Olímpia e no Morumbi Shopping, podem se valer da base de operações que possuem em outros shopping centers para atrair clientes para os novos empreendimentos, segundo o consultor da Intermart Austin.

Há possibilidades de barganha para conquistar essas operações: a negociação casada de contrato de aluguel em loja de um shopping com a garantia de ampliação da área locada pela mesma grife em outro shopping com perfil semelhante da mesma rede.

Nesse aspecto, o novo Iguatemi e o Vila Olímpia saem em vantagem em relação ao Cidade Jardim, pois o outro empreendimento em operação da JHSF (Shopping Metrô Santa Cruz), não se destina ao público de luxo.

Segundo o diretor-presidente da MCF Consultoria, Carlos Ferreirinha, o Cidade Jardim será "o primeiro exercício da América Latina de um empreendimento focado essencialmente no mercado de luxo". "O Iguatemi está num processo evolutivo", avalia. Para o novo Iguatemi, ele avalia que o projeto deveria seguir um modelo de modo a complementar a operação da Daslu, já que será seu vizinho.

De acordo com fontes do mercado, o modelo de comercialização das lojas do Cidade Jardim pela JHSF não utiliza um corretor de vendas para divulgar o shopping. A JHSF estaria realizando esforços internos de vendas das lojas, negociando diretamente com proprietários das marcas ou com a "primeira pessoa que decide pela marca no Brasil".

A empresa solicita um diferencial à marca - entrar no País por meio do Cidade Jardim ou, se já atuar no Brasil, apresentar um novo quesito à loja do empreendimento.

Marcas

Segundo as fontes, Empório Fasano, Spa Cidade Jardim, Carlos Miele, Armani, Armani Exchange, Presentes Mickey, Montblanc, La Perla, Reinaldo Lourenço, Academia Reebok, Cinemark e Livraria da Vila com Casa do Saber estão entre as marcas que já confirmaram presença no Cidade Jardim. O número estimado de lojas no shopping é de 180.

Para Felisoni, do Provar, as marcas de luxo terão mais poder de negociação em virtude da grande concorrência que irá se estabelecer entre os empreendimentos da área. É possível que algumas delas não sejam exclusivas e estejam em mais de um dos novos shoppings.

Mas Ferreirinha, da MCF Consultoria, alerta: as marcas não vão concorrer entre si em empreendimentos tão próximos. "Não temos capacidade ainda para a atratividade de tantas marcas de alto luxo internacionais", avalia.

Além das marcas, porém, a localização do estabelecimento influencia bastante a escolha não só dos consumidores como dos lojistas. Segundo Romiti, da Intermart Austin, o novo empreendimento Iguatemi é o mais bem localizado. Já o Iguatemi São Paulo é o que está mais consolidado neste mercado. "É muito difícil quebrar a tradição de compra", diz. O shopping conta também com boa localização e significativo público flutuante fixo, ou seja, a população que trabalha em volta, na região da Faria Lima.

Estar do lado direito da marginal do rio Pinheiros, no sentido da Zona Sul da capital, por outro lado, é a desvantagem do Shopping Cidade Jardim, segundo Felisoni, do Provar. Quando se tem um concorrente como o novo Iguatemi no lado oposto, mais próximo do maior fluxo de consumidores, o cenário de competição se torna mais complexo.

"Certamente, pagou-se mais barato pelo terreno. Talvez, eles não esperassem que o Iguatemi resolvesse investir do outro lado", afirma. Mas, segundo as fontes, a JHSF se sente "confortável" com a localização do Cidade Jardim, por estar em região de alto poder aquisitivo e justamente porque a maior concorrência está do outro lado do rio.

Concorrência

O projeto arquitetônico é uma vantagem, por outro lado, do Cidade Jardim, destaca Romiti. "A Daslu é uma excelente operadora e sabe o que as consumidoras querem", acrescenta o consultor. Para Felisoni, do Provar, porém, este estabelecimento deverá ser um dos prejudicados com o aumento da concorrência na região. "Ela ficará frágil. Uma loja incrustada ao lado do Iguatemi novo, que deverá ter marcas comercializadas pela Daslu. Perderá seu diferencial", afirma.

Já o shopping da Multiplan, segundo Romiti, é "imbatível" para quem mora ou trabalha na Vila Olímpia. Mas essa localização é "a maior qualidade e o maior defeito do shopping", na avaliação do consultor, que considera "complicado" o acesso à Vila Olímpia. Para Ferreirinha, da MCF Consultoria, esse shopping deverá ter um perfil "de bairro" e se assemelhar ao Pátio Higienópolis, por exemplo, com foco no atendimento do público local. Inicialmente, não competiria com o novo Iguatemi, com o Cidade Jardim ou com a Daslu.

A comercialização do shopping Vila Olímpia, desenvolvido pela Multiplan em parceria com os grupos Plaza e Helfer, foi iniciada oficialmente no dia 26 de junho. Segundo anúncio publicado em jornais, serão "200 lojas, restaurantes, nove cinemas, teatro e muito mais" instalados no novo empreendimento.

A peça publicitária cita também que há 282 mil habitantes de alto poder aquisitivo na região da Vila Olímpia. De acordo com informações do prospecto de oferta da Multiplan, o Shopping Vila Olímpia terá área bruta locável (ABL) total de 25.841 metros quadrados. A previsão do lançamento do projeto é o segundo semestre deste ano e a da inauguração, segundo semestre de 2009.