Para alguns especialistas, preço já subiu demais; para outros, os valores atuais são um ajuste após vários anos de mercado debilitado
Imóveis sobem 156% em 5 anos e levantam dúvidas sobre bolha
O preço médio do metro quadrado em Curitiba passou de R$ 904, em janeiro de 2006, para R$ 2.323 em julho deste ano, uma alta de 156%, segundo levantamento do Sindicato de Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR). No mesmo período, o metro quadrado do aluguel saltou de R$ 6,27 para R$ 12,22, um aumento de 94%. O levantamento leva em conta o preço em diferentes regiões da cidade e de diferentes tipos de imóveis (kitinete; apartamentos de um, dois, três e quatro quartos; residências de dois, três e quatro quartos, e sobrados).
Os imóveis pequenos foram os que tiveram o maior reajuste. O metro quadrado das kitinetes, por exemplo, está 255% mais caro hoje do que há cinco anos e meio – um salto de de R$ 844 para R$ 3.002. Segundo a pesquisa do Secovi, este é o metro quadrado médio mais caro entre os tipos de imóveis, seguido pelos apartamentos de um quarto (R$ 2.779) e de quatro quartos (R$ 2.703). As residências de dois quartos (R$ 2.001) e sobrados (R$ 2.138) são os mais baratos. A pesquisa não discrimina o preço por bairro.
Indicador
Uma outra comparação que pode ser sintoma de que os preços já foram longe demais é a relação com o custo dos aluguéis. Enquanto nos últimos 12 meses o metro quadrado médio da locação teve uma alta de 13%, o preço para venda subiu quase 20%. Em julho, a taxa de retorno média do aluguel – o valor do metro quadrado para locação sobre o preço do metro quadrado do imóvel – foi de 0,52% em Curitiba, um rendimento considerado baixo – menos que a remuneração da poupança (0,5% mais TR, algo perto de 0,6%) e bem abaixo do CDI (0,96%), um ativo livre de riscos. Segundo especialistas, a baixa taxa de retorno é um indicativo de que os imóveis estão supervalorizados. Quem desmente a tese argumenta que, no Brasil, a maioria das pessoas está comprando imóvel para ocupação, ou seja, não está especulando e comprando apenas visando retorno rápido.
Ainda que alguns especialistas sugiram que há uma bolha imobiliária em formação, muitos argumentam que o país vive um longo ciclo de alta dos preços, e que eles devem começar a se estabilizar em breve. O principal argumento é de que o Brasil passou por um longo período de estagnação imobiliária, em que o número de novas construções foi muito pequeno.
Analistas estão longe de um consenso. Para muitos, o movimento atual é parte de um longo ciclo de alta, provocado por um descompasso entre oferta e demanda. Por diversos motivos – baixa oferta de terrenos, escassez de mão de obra, exigências ambientais pouco flexíveis e tempo longo para a construção de imóveis –, a oferta de novas casas e apartamentos não acompanha o desejo do mercado consumidor. O fenômeno também ganha força com a pressão pelo lado da demanda, que vem crescendo com o aumento da renda do trabalhador e o maior acesso ao crédito.
“Preço justo”
Mas mas há quem argumente que já é possível soar o alerta de uma bolha de preços – bolhas são caracterizadas pelo valor de um ativo acima de seu preço justo, calculado pela reposição dos custos mais uma margem de lucro compatível com o risco do negócio. O professor João da Rocha Lima Jr, do Núcleo de “Real Estate” da Poli-USP, tem analisado os números do mercado de São Paulo e afirma que já é possível identificar sinais de bolha por lá. Ao comparar os preços dos imóveis com o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), indicador dos custos do setor, as análises mostram que os preços dos imóveis estão acima de seu preço justo.
O mesmo fenômeno pode ser verificado na capital paranaense. De janeiro de 2006 até julho deste ano, o INCC aumentou 46% – medido pela FGV, o índice faz um média dos custos de materiais e mão de obra da construção civil em sete capitais brasileiras. Por uma decisão metodológica da instituição, Curitiba deixou de ser pesquisada em 2009, mas o INCC serve de termômetro para o país.
Descolamento
Se comparado à valorização dos imóveis na cidade, o índice mostra que, assim como em São Paulo, os preços estão descolados da variação dos custos de construção. Enquanto os imóveis valorizaram quase 20% nos últimos 12 meses, a inflação da construção civil foi de 7,28%. “Não é possível afirmar que estamos vivendo uma bolha”, ressalta o professor da USP. “As bolhas são temas delicados, porque você não pode defini-las com antecedência, apenas fazer alertas. Só sabemos que ela ocorreu quando ela se desvanece”, avisa.
Comentários