Representante do setor de crédito atribui recorde de recursos na habitação a estabilidade e novas regras

A estabilidade econômica e as mudanças na legislação são as principais responsáveis pelo recorde de R$ 19,45 bilhões em investimentos em habitação registrados em 2006, segundo os cálculos do Ministério das Cidades. A avaliação é do superintendente técnico da Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário (Abecip, entidade que reúne instituições financeiras do setor), José Pereira Gonçalves.

Gonçalves diz que as medidas tomadas nos últimos anos para regulamentar a compra da casa própria foram importantes para dinamizar os financiamentos principalmente os do setor privado, que operam recursos da caderneta de poupança. Ele destaca a criação do patrimônio de afetação, regra pela qual o patrimônio de um empreendimento, como um prédio em construção, tem contabilidade separada da construtora, o que, segundo ele, fornece mais segurança para o mutuário.

O especialista ressalta ainda outras medidas que reduziram os riscos para os agentes financeiros. Cita como exemplo a alienação fiduciária, que mantém a propriedade do imóvel com o banco até o momento da quitação. Com direito apenas ao uso da residência nesse período, o mutuário pode ter o imóvel retomado em até 90 dias em caso de inadimplência.

Outra medida apontada por Gonçalves é a exigência, por lei, de o mutuário continuar a pagar os encargos do imóvel, como condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), em caso de questionamento do contrato na Justiça. "Antes, muita gente entrava com processo e deixava de pagar despesas que não tinham nada a ver com o financiamento do imóvel", explica.

O desempenho positivo do setor em 2006, no entanto, trouxe uma mudança. A maior fatia dos investimentos no financiamento habitacional deixou de ser do FGTS, apesar do desembolso recorde do fundo de R$ 7,3 bilhões no último ano para o setor. Com movimentação estimada em R$ 9,3 bilhões no último ano, os financiamentos pela caderneta de poupança, concedidos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), já respondem pela maioria dos recursos.

Na avaliação de Gonçalves, a principal medida que estimulou a expansão do SBPE foi a exigência de os bancos destinarem 65% das captações em caderneta de poupança para financiamentos imobiliários. A obrigatoriedade foi estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) em 2005.

Ao mesmo tempo, o CMN flexibilizou a norma e permitiu que instituições que financiem imóveis entre R$ 60 mil e R$ 80 mil apliquem um multiplicador sobre esse valor para atingir os 65% exigidos. Na prática, a medida fez com que os agentes financeiros pudessem aplicar recursos da poupança no mercado financeiro e estimulou o financiamento para unidades habitacionais mais baratas.

Os contratos do SBPE destinam-se a mutuários com maior poder aquisitivo. Enquanto os financiamentos pelo FGTS estão restritos a famílias com renda de até R$ 4.900 mensais, o SBPE não opera com limite de renda. Além disso, os recursos da poupança financiam imóveis avaliados em até R$ 350 mil, mais que o triplo do limite máximo dos contratos pelo FGTS (de R$ 100 mil).