Síndicos ‘tercerizam’ cobranças para sanar inadimplências e manter serviços do condomínio Média nacional de não-pagamentos chega a 30%, mas em alguns empreendimentos índice alcança os 40%, alavancadas pela pandemia

A cobrança da taxa de condomínio tira o sono de muitos síndicos, que precisam associar as manutenções e investimentos aos recebimentos, que nem sempre atendem a expectativa, levando em consideração a quantidade de moradores. Assim forma-se a inadimplência, um problema que se intensificou na pandemia por conta da instabilidade econômica do país, que é proporcional ao encarecimento dos produtos e serviços, demandas mensais dos condomínios.

Dentro desse cenário, alguns empreendimentos navegam com firmeza em meio à tempestade. Eles têm em comum o aporte de uma garantidora de crédito, que assume a responsabilidade de operar o recebimento e as cobranças das taxas condominiais, e, em troca, oferecem a certeza de se ter em conta um valor fixo mensal.

A síndica profissional Katia Rechino Fernandes Couto Ramos, da Gestão Force, trabalha há 9 anos na área, é responsável por 13 condomínios em Cuiabá e uma das clientes da empresa Holder - consultoria e assessoria para condomínios. Ela assegura que sem uma seguradora, certamente haveria um colapso em parte dos empreendimentos.

Segundo a síndica, no começo da pandemia ela percebeu uma reação diferenciada dos moradores. Muitos questionavam as proibições de uso dos espaços comuns, como piscina e área de lazer, interditados por conta dos decretos que impunham o isolamento social. Os posicionamentos sempre vinham acompanhados do argumento: “como não posso usar o que estou pagando? Temos que reduzir o valor do condomínio então? ”

A profissional prevê que sem a garantidora, alguns empreendimentos poderiam ter problemas com a arrecadação e como consequência, na realização das manutenções e serviços.

Ela disse que em 8 unidades, das 13 que gerencia, conta com apoio das garantidoras. Todas tinham inadimplência acima de 15%, o que dificultava o trabalho dela.

“Aquilo era um grande obstáculo para o meu trabalho. Então comecei a pesquisar e descobri o trabalho da garantidora. Fiz uma análise de mercado e levei para ser aprovado na assembleia dos moradores”, relata.

Na primeira fase da seleção de empresas, a síndica fez uma análise de risco entre as empresas, na qual pesquisou a situação documental das garantidoras e a situação financeira de cada uma.

“Eu tenho que levar esta parte pronta para apresentar em assembleia. Algumas empresas sequer passam desta primeira seleção porque tenho que ser criteriosa. Eu que assino embaixo da escolha”.

Depois de ter as indicações, entre elas o da empresa Holder, as opções foram para assembleia, onde apenas os adimplentes são votantes. "Como eles estão sendo prejudicados com a inadimplência, acabam vendo como vantajosa a opção”, relata.

Com relação aos inadimplentes, sempre há algum tipo de impasse. Quando as primeiras cobranças acontecem, eles tentam recorrer ao síndico pedindo negociação e desconto. “Mas, ainda só posso falar que sinto muito porque apenas a garantidora pode resolver o problema. E eles fazem todo procedimento de forma muito educativa e transparente. Nos apresentam relatório quando solicitado”.

Sem problemas com a vizinhança

No caso de Elvis Rocha Farias, síndico eleito do Residencial Arassuay Gomes de Castro, em Campo Grande (MS), foi a salvação da lavoura. Ele conta que começou a trabalhar com a empresa Holder há 3 anos e, desde então, passou a se preocupar com as melhorias no condomínio, deixou de ter problemas com vizinhos e conseguiu pagar as contas, que estavam se acumulando sem uma perspectiva de quitação.

“Quando recebi o condomínio, a situação era crítica. Muitas pessoas não estavam pagando a taxa condominial. Elas alegavam que não viam melhoria, mas não era possível fazer nenhuma sem dinheiro. A inadimplência variava entre 30% e 40% conforme o mês. Sem considerar os débitos acumulados de alguns moradores”, afirma.

Farias teve conhecimento do serviço em uma conferência para síndicos e começou a fazer os contatos. A relação com a Holder veio a partir da indicação de outro síndico e, após uma negociação, que depois foi sacramentada em assembleia, o contrato foi firmado.

“Desde então, conseguimos acertar as contas pendentes, pintar a portaria, fazer as manutenções necessárias e, agora, já vamos investir em uma reforma geral da portaria com a instalação de serviço remoto”, relata.

Na avaliação dele, a principal vantagem do contrato foi ter uma previsibilidade de receita, que permite a melhor gestão e ainda o fim do conflito com os vizinhos, já que era a gestão condominial a responsável pela cobrança.

“Tinha gente que falava que não iria dar dinheiro para o Elvis. Mas, o dinheiro não era para mim. Era para o residencial. E minha prestação de contas é transparente e certinha, eu trabalho na honestidade”, relembra.

Outra questão abordada pelo síndico foi a pandemia, que acontece sem reflexo no caixa. “Eu não tenho nem ideia de como seria. Porém, ainda tentamos receber alguns débitos anteriores à contratação da Holder e está difícil. Muitos dizem estar ‘ruins das pernas’ por conta da covid”, argumenta.

Quem é profissional ampliou a carteira de clientes

Enquanto Elvis teve mais tempo para focar na gestão, Rodrigo Borges, síndico profissional, pode ampliar o leque de atendimento e ainda fazer o dinheiro render, o que trouxe mais resultados para o seu trabalho. Ele atende pelo menos 4 condomínios, entre eles o Castelo de Mônaco, Castelo Gibraltar e Castelo Itaparica, todos em Campo Grande, Mato Grosso do Sul.

“Antes eu precisava fazer feirões de negociação e usar outros artifícios para as taxas condominiais serem pagas, mas não tinha sucesso. Cobrar é algo complicado, gera muita inimizade entre morador e síndico”, avalia.

Conforme a experiência dele, trabalhar com a garantidora de crédito fez com que as manutenções deixassem de ser corretivas para serem preventivas, o que gerou redução nos gastos. Outra vantagem foi o poder de barganha junto aos fornecedores, que foi ampliado com a certeza de dinheiro em caixa e com a melhoria da reputação do condomínio como bom pagador no mercado.

Como funciona uma garantidora?

A empresária Kerly Cabral é proprietária da Holder – consultoria e assessoria condominial – e atua no mercado há mais de 8 anos. Ela explica que uma empresa garantidora pode ajudar o desenvolvimento das infraestruturas do condomínio e trazer mais dinâmica à gestão, que ganha eficiência, organização e transparência.

Para quem tem dúvida, a explicação de como funciona é simples. A empresa analisa a situação financeira do condomínio e avalia os riscos. Depois, apresenta uma proposta de recebimento mensal fixo e assume as questões financeiras e jurídicas que envolvem a cobrança.

O condomínio ganha porque passa a trabalhar com segurança financeira tendo uma receita mensal fixa e não condicionada às imprevisibilidades do recebimento, além de acabar com as situações constrangedoras e custos das cobranças.

Contudo, a empresária alerta que é preciso que haja uma pesquisa de mercado por parte do síndico para avaliar a credibilidade e as vantagens de cada empresa. No caso da Holder, por exemplo, a empresa transformou-se em um fundo de investimentos, vinculada à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda.

Sendo assim, ela passa a ter auditorias constantes dos órgãos fiscalizadores, o que dá mais segurança aos clientes, bem como oportunidades diferenciais. Uma delas é a total responsabilidade da garantidora em ações judiciais.

Outra questão vantajosa é a certeza do recebimento, independente da saúde da empresa. O fundo é auditado mês a mês e os boletos são emitidos a partir da certeza de que o dinheiro do repasse ao condomínio está em conta.

Novos produtos

Desde que a Holder se transformou em fundo de investimentos, passou a oferecer outros serviços com o pagamento pelas dívidas já existentes a partir da avaliação de risco. Desta forma, não há uma relação direta entre o recebimento e o repasse.

Também há a possibilidade de se repassar o dinheiro para as obras necessárias no empreendimento. Neste caso, é preciso que os valores sejam aprovados em assembleia para posterior emissão dos boletos aos moradores. O acesso é facilitado e nem de longe as exigências aproximam-se das exigidas pelo mercado.

Holder – A empresa oferece consultoria e assessoria a condomínios e está há mais de 8 anos no mercado. Atualmente, atua em três estados (Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e São Paulo), atende mais de 130 condomínios, que juntos somam cerca de 23 mil moradores.